Який порядок оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання фізичним особам – неплатникам ПДВ перепланованого житла?

Порядок оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла визначений п.п. 197.1.14 п.197.1 ст.197 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі – ПКУ).  Зокрема, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Згідно зі п.5.3 ст.5 ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Статтею 379 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року N 435-IV (далі – ЦКУ) визначено поняття житла - це житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.

Відповідно до ст.382 ЦКУ квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Визначення термінів: «реконструкція», «капітальний ремонт», «перепланування» регулюється Законами України від 05.11.2009 №1704-VI «Про будівельні норми» (далі  - Закон №1704), від 26.04.2004 №1869-IV  «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004 - 2010 роки» (далі – Закон №1869-IV) та Указом Президента України від 19.08.2002 №723 «Про Положення про Державний комітет України з питань житлово-комунального господарства» (далі – Указ №723).

Пунктом 1 ст.10 Закону №1704 визначено, що розроблення, затвердження, внесення змін до державних будівельних норм та визнання їх такими, що втратили чинність, здійснюються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури.

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово – комунального господарства України від 04.06.2014 №163 затверджені Державні будівельні норми А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації для будівництва», які визначають наступні терміни:

«Капітальний ремонт – сукупність робіт на об’єкті будівництва, введеному в експлуатацію в установленому порядку, без зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, що передбачають втручання у несучі та огороджувальні системи, при заміні або відновленні конструкцій чи інженерних систем та обладнання, у зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також благоустрій території.

Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності)».

«Реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкту будівництва, що передбачає заміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності)».

Терміни «реконструкція», «капітальний ремонт» та «перепланування» також визначені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 №76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій», зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 №927/11207, розробленим на виконання Закону №1869-IV та Указу №723, а саме:

«Реконструкція жилого будинку - комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.

Капітальний ремонт будинку - комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників.

Перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків».

Згідно інформації наведеної в запиті ТОВ «…» підприємство придбало для подальшого продажу квартиру у житловому будинку, при цьому, на підставі Розпорядження «…» міської ради про внутрішнє перепланування квартир, ця квартира розділена на дві квартири меншою площею, які в подальшому реалізовані фізичним особам-неплатникам ПДВ.

Виходячи з наведених термінів, операції з внутрішнього перепланування квартири не є реконструкцією або капітальним ремонтом, у зв’язку з чим продаж перепланованого житла не підпадає під визначення першого постачання у розумінні п.п.197.1.14 п.197.1 ст.197 ПКУ.

Враховуючи вищенаведене, операції з продажу фізичним особам перепланованого житла звільняються від оподаткування ПДВ згідно з п.п.197.1.14 п.197.1 ст.197 ПКУ.

При цьому, підприємство відповідно до п.п. б) п.198.5 ст.198 ПКУ зобов'язане нарахувати податкові зобов'язання за необоротними активами - виходячи з балансової (залишкової) вартості, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), а за товарами/послугами - виходячи з вартості їх придбання, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, які починають використовуватися у звільнених від оподаткування операціях, якщо під час придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту.