Щодо надавання роз’яснень по застосуванню окремих положень Податкового законодавства України

Контролюючі органи у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України та іншими нормативно-правовими актами органів державної влади. Відповідно до ст.19 Конституції України органи державної влади, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Контролюючі органи мають право надавати консультації виключно з тих питань, що належать до їх повноважень (пункт 52.5 статті 52 Податкового кодексу України від 02.12.2010 №2755-VІ, далі – Податковий кодекс).

За зверненням платників податків контролюючі органи надають безоплатно консультації з питань практичного використання окремих норм податкового законодавства протягом 30 календарних днів, що настають за днем отримання такого звернення даним контролюючим органом (пункт 52.1 статті 52 Податкового кодексу).

Податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті  52 Податкового кодексу).

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1 «Спрощена система оподаткування, обліку та звітності» розділу XIV «Спеціальні податкові режими» Податкового кодексу.

Згідно з п.297.3 ст. 297 Податкового кодексу, платник єдиного податку виконує передбачені цим кодексом функції податкового агента у разі нарахування (виплати, надання) оподатковуваних податком на доходи фізичних осіб доходів на користь фізичної особи, яка перебуває  з ним у трудових або цивільно-правових відносинах. 

Порядок оподаткування доходів від надання нерухомості  в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) визначено в п.170.1 ст. 170 Податкового кодексу.

Відповідно до пп.170.1.2. п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу, податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в           пп. 170.1.1 цього пункту (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

В той же час в пп. 170.1.3 п.170.1 ст.170 Податкового кодексу зазначено, нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.  Тобто у разі набуття Вашим орендодавцем статусу нерезидента, надання нерухомості в оренду здійснюється виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу – резидента, що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору.

Представницькі функції слід розуміти як представництво, яке відповідно до ст. 237 Цивільного кодексу є правовідношенням, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Також слід звернути увагу на обов'язковість дотримання письмової форми договору про представництво.

При цьому ст. 238 Цивільного кодексу встановлено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за

винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Відповідно до ст. 243 цього Кодексу комерційним представником є особа, яка постійно та самостійно виступає представником підприємців при укладенні ними договорів у сфері підприємницької діяльності.

Відповідно до пп.170.1.4 п.170.1 ст.170 Податкового кодексу доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1 - 170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставками, визначеними пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.

Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов'язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в ст. 167 цього Кодексу ( пп.168.1.1 п.168.1 ст. 168 Податкового кодексу).

Отже, фізична особа – нерезидент не може здавати в оренду власне нерухоме майно безпосередньо фізичній особі – підприємцю – орендарю. Здійснити це можливо, лише письмово уклавши договір про представництво з фізичною особою – підприємцем або юридичною особою – резидентом, який також виступатиме податковим агентом платника податку – нерезидента щодо доходів від надання нерухомого майна в оренду і повинен виконати всі обов'язки, покладені на податкового агента, а саме зобов'язаний нарахувати, утримати та сплатити податок до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходу, що виплачується такій.