Надання ФОПом – платником єдиного податку в оренду нерухомого майна фізичній особі: чи застосовувати Методику визначення мінімальної суми орендованого платежу за нерухоме майно?

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області, опубліковано 31 березня 2026 о 09:34 Розділ: Новини

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області повідомляє.

Статтею 759 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ст. 762 ЦКУ).

Відповідно до п.п. 1.1 ст. 1 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються ПКУ.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розд. IV ПКУ, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 ПКУ якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 ПКУ.

Підпунктом 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 ПКУ встановлено, що податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості інших, ніж зазначені в п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 ПКУ (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.

При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 року № 1253 (далі – Методика № 1253).

Пунктом 3 Методики № 1253, зокрема, визначено, що мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомого майна, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно.

Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в ст. 167 ПКУ (п.п. 168.1.1 п 168.1 ст. 168 ПКУ).

Відповідно до п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 ПКУ доходи, зазначені у п.п. 170.1.1 – 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 ПКУ, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст.167 ПКУ.

У главі 1 розд. XIV ПКУ встановлюються правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку (п. 291.1 ст. 291 ПКУ).

Підпунктом 2 п. 297.1 ст. 297 ПКУ встановлено, що фізичні особи – підприємці – платники єдиного податку звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з податку на доходи фізичних осіб у частині доходів (об’єкта оподаткування), що отримані в результаті господарської діяльності платника єдиного податку першої – четвертої групи (фізичної особи) та оподатковані згідно з главою 1 розд. XIV ПКУ.

Платник єдиного податку виконує передбачені ПКУ функції податкового агента у разі нарахування (виплати, надання) оподатковуваних податком на доходи фізичних осіб доходів на користь фізичної особи, яка перебуває з ним у трудових або цивільно-правових відносинах (п. 297.3 ст. 293 ПКУ).

Доходом фізичної особи – підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 ПКУ (п.п. 1 п. 292.1 ст. 292 ПКУ).

Датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акту приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг) (п. 292.6 ст. 292 ПКУ).

Господарська діяльність – це діяльність особи, що пов’язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (п.п. 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Отже, дохід ФОПа – платника єдиного податку від надання в оренду нерухомого майна, отриманий у межах господарської діяльності, не оподатковується за правилами, встановленими розд. IV ПКУ, для платників податків фізичних осіб, тому така особа – платник єдиного податку не зобов’язана визначати мінімальну суму орендного платежу згідно з Методикою № 1253.

Сума орендного платежу, отримана платником єдиного податку у межах господарської діяльності визначається виходячи з розміру орендної плати, визначеної за погодженням сторін у договорі оренди та включається до доходу ФОПа – платника єдиного податку.

Водночас, за власним бажанням платник єдиного податку при визначені розміру орендної плати може застосовувати Методику № 1253.