Перший продаж нерухомого майна, яке отримане за спадковим договором і перебувало у власності менше трьох років: оподаткування доходу ПДФО

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області, опубліковано 24 липня 2025 о 10:42 Розділ: Новини

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області інформує.

Відповідно до частини першої ст. 1 Цивільного кодексу України в (далі – ЦКУ) цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

Поняття та види договору визначено ст. 626 ЦКУ.

За спадковим договором одна сторона (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача (частина перша ст. 1302 ЦКУ).

Згідно з частиною першою ст. 1304 ЦКУ спадковий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а також державній реєстрації у Спадковому реєстрі в порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

Разом з тим відповідно до частини першої ст. 1216 ЦКУ спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом (частина перша ст. 1217 ЦКУ).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розд. IV Податкового кодексу України (далі – ПКУ), відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст.ст. 172 – 173 ПКУ.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 ПКУ.

Для цілей ст. 172 ПКУ під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 ПКУ).

Відповідно до абзаців першого та другого п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько – побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину (абзац п’ятий п. 172.1 ст. 172 ПКУ).

Згідно з п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Також доходи, визначені ст. 163 ПКУ, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 161 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ).

Ставка військового збору становить 5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 161 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1.3 п. 161 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ).

Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою планується здійснити перший продаж протягом звітного податкового року нерухомого майна (квартири), яке перебувало у власності менше трьох років, то дохід, отриманий від такого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 5 відс. та військовим збором – 5 відсотків.

При цьому зауважуємо, що положення абзацу п’ятого п. 172.1 ст. 172 ПКУ до доходу, отриманого від продажу нерухомого майна, одержаного на підставі спадкового договору, не застосовуються.