Чи виникає об’єкт оподаткування у разі виплати податковим агентом фізичні особі забезпечувальної суми за попереднім (не основним) договором купівлі-продажу нерухомого майна?

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області, опубліковано 26 травня 2026 о 09:40 Розділ: Новини

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області нагадує.

Оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна регламентується ст. 172 Податкового кодексу України (далі – ПКУ).

Відповідно до абзацу першого п. 172.3 ст. 172 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі.

Згідно з п. 172.8 ст. 172 ПКУ для цілей ст. 172 ПКУ продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування.

Укладання попередніх договорів передбачено ст. 635 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), відповідно до якої попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Згідно з ст. 571 ЦКУ якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, він зобов’язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Сторона, винна у порушенні зобов’язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.

У разі припинення зобов’язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню. У такому випадку завдаток не є об’єктом оподаткування.

При цьому, завдаток є забезпеченням виконання обов’язку по договору купівлі-продажу нерухомого майна та буде являтись доходом фізичної особи у разі отримання такого завдатку у власність у вигляді відшкодування за ухилення від укладання договору купівлі – продажу іншою стороною.