Згідно із п.п.14.1.72 п.14.1.ст.14 Податкового кодексу України від 02.12.2010 №2755-VІ (зі змінами та доповненнями) (далі — ПКУ) земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.
Відповідно до ст. ст.269, 270 ПКУ платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, а об’єктом оподаткування – земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні.
Згідно з п. «а» ст.90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-ІІІ зі змінами та доповненнями (далі – Земельний кодекс), власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду.
Орендна плата за землю, відповідно до статті 21 Закону України від 06.10.1998 року №161- XIV «Про оренду землі» (далі – ЗУ «Про оренду землі») це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Згідно п.п.14.1.185 п.14.1. ст.14 ПКУ постачання послуг - будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності.
Відповідно до п.п. «б» п.185.1. ст.185 ПКУ об’єктом оподаткування податком на додану вартість є операції платників податку з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст.186 ПКУ.
У відповідності з п.188.1 ст.188 Кодексу база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю - бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку.
Відповідно до п.п.14.1.97. п.14.1 ст.14 ПКУ лізингова (орендна) операція - господарська операція (крім операцій з фрахтування (чартеру) морських суден та інших транспортних засобів) фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає надання основних засобів у користування іншим фізичним чи юридичним особам (орендарям) за плату та на визначений строк.
Згідно з абз. «а» п.п.14.1.97. п.14.1 ст.14 ПКУ оперативний лізинг (оренда) - господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає передачу орендарю основного фонду, придбаного або виготовленого орендодавцем, на умовах інших, ніж ті, що передбачаються фінансовим лізингом (орендою).
Згідно п.п.3 п.4 Положення (Стандарт) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затвердженого Наказом Міністерства фінансів України від 28.07.2000 № 181, зареєстровано в Міністерстві юстиції 10.08.2000 №487/4708 (далі Стандарт 14), оренда – угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку. Операційна оренда – оренда інша, ніж фінансова.
Згідно п.18. Стандарту 16 , до адміністративних витрат відносяться такі загальногосподарські витрати, спрямовані на обслуговування та управління підприємством: податки, збори та інші передбачені законодавством обов'язкові платежі (крім податків, зборів та обов'язкових платежів, що включаються до виробничої собівартості продукції, робіт, послуг).
Відповідно п.17 Стандарту 14, дохід від операційної оренди визнається іншим операційним доходом відповідного звітного періоду.
Тобто, витрати понесені платником у зв’язку з нарахуванням земельного податку, податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відносяться до адміністративних витрат та не можуть бути перекладені на орендаря.
Таким чином, оскільки орендна плата сплачується на підставі договору оренди комунального майна, яка в розумінні п.п.14.1.185 п.14.1 ст.14 ПКУ є операцією з постачання послуг, то відповідно зазначена операція є об’єктом оподаткування ПДВ, та оподатковується податком на додану вартість за основною ставкою 20 відсотків.
Відповідно до п.201.1 ст.201 ПКУ, на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних у встановлений ПКУ термін.
Одночасно повідомляємо, що лист ДФС України від 29.02.2016 №4442/6/99-99-19-03-02-15, на який посилається КП «…» - це роз’яснення надане конкретному платнику на поставлене питання, та у відповідності до ст.52 ПКУ має індивідуальний характер дії і може використовуватись виключно платником податків, якому надана така консультація.