Відповідно до п.п.197.1.14 п.197.1 ст.197 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі – ПКУ) звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
Отже, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва. Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.
Операції з подальшого постачання житла (об'єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування відповідно до п.п.197.1.14 п.197.1 ст.197 ПКУ.
Операції з поставки послуг по спорудженню житла за рахунок замовника (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) підлягають оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах за правилом першої події, встановленим п.187.1 ст.187 ПКУ.
Тобто, у випадку коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб, в розумінні норм ПКУ, не буде вважатися операцією з першого постачання житла, а тому дана операція буде звільнятися від оподаткування податком на додану вартість відповідно до п.п.197.1.14 п.197.1 ст.197 ПКУ.
При цьому слід зазначити, що відповідно до п.198.5 ст.198 ПКУ, якщо придбані товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до ст.197 ПКУ, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п.189.1 ст.189 ПКУ.
Як зазначено у запиті ТОВ «…», який є забудовником житлового комплексу, генпідрядною організацією виконується комплекс робіт (послуг) по спорудженню житла з матеріалів, придбаних за власний рахунок. Постачання зазначених послуг оформляється актами виконаних робіт.
Після завершення будівництва правоустановчі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника (ТОВ «…»), в майбутньому згідно з договорами купівлі – продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб.
З урахуванням вищезазначеного, у випадку наведеному в запиті ТОВ «...» операцією з першого постачання житла буде вважатися операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника (ТОВ «…»).
Операція з подальшого переоформлення права власності на фізичних осіб згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами буде звільнятися від оподаткування податком на додану вартість відповідно до п.п.197.1.14 п.197.1 ст.197 ПКУ.
При цьому ТОВ «…» у відповідності до положень ст.198 ПКУ має право на включення до податкового кредиту сум податку на додану вартість по отриманій забудові від генпідрядника.
Проте, оскільки придбана у ТОВ «…» забудова призначається для її використання в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до ст.197 ПКУ, підприємство зобов'язано нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п.189.1 ст.189 ПКУ.
Зазначена позиція Державної фіскальної служби України також викладена в листі від 04.08.2016 №16929/6/99-99-15-03-02-15.